Land aankopen in Indonesië door Casmat

Het bezitten van een stukje grond is in Indonesië heel normaal. Daar wij in het Westen blij mogen zijn als je een huis hebt met een tuintje, is het in Indonesië dat je een stukje grond hebt en niet alleen de grond waar je huis op staat. Vaak wordt er grond aangekocht als een stukje financiële zekerheid. Het is redelijk waardevast en je kan er gewassen op verbouwen. Mocht er onverwachts een grote uitgave nodig zijn of je wilt je pensioen uitkeren, dan verkoop je de grond weer.

Soms zijn percelen al generaties in de familie. De zogenoemde grootgrondbezitters komen veel voor in Indonesië. Op het platteland is alles gekaveld. Nieuwe buitenwijken worden gevormd door verkoop van een lap grond onderverdeeld in kaveltjes.

Indonesië kent de volgende onderverdeling land:

- landbouwgrond (goedkoop)

- industriegrond (betaalbaar)

- residentie grond (duur)

Daarnaast is de locatie van belang:

- toegang via een hoofdweg

- toegang via een weg

- in de bebouwde kom

- water / bos / gebergte gebied

- eventuele aansluiting sanitair of elektriciteit etc.

Waar vind je grond die te koop staan:

- mondeling via via

- Marktplaats op Facebook (Indonesiërs doen hoofdzakelijk zaken via WA en FB.)

Waarde van de grond Kab. Pati:

Landbouwgrond Rp. 100.000 – 200.000 per m2

Residentie grond Rp. 600.000 – 1.000.000 per m2

Aan de hoofdweg of A – locatie is Rp. 1.000.000 of meer per m2 gebruikelijk.

In steden als Jakarta / Surabaya is zelfs tientallen miljoen IDR per m2.

Vaste kosten:

Notaris kosten : Rp. 3.500.000 ± dit is per notaris verschillend

Koper belasting (SSPD-BPHTB) : 2.5% van de waarde die door de overheid is vastgesteld

Commissie agent : 2.5% van de verkoopwaarde (indien van toepassing)

Eigendomsbewijs

Verkopende partij dient het eigendomsbewijs te overleggen dat zij aantoonbaar eigenaar zijn van het stuk grond. Dit lijkt logisch, maar in de praktijk heb je veel te maken met tussenpersonen “agent” die namens de eigenaar het stuk land verkoopt.

Vraag dan altijd om een complete kopie van het eigendomsbewijs: Sertipikat (Tanda Bukti Hak). In het certificaat dient duidelijk vermeld te zijn:

Hak: Milik

Het certificaat is een groen boekwerkje met alle informatie van het stuk grond. De afmetingen, gebruiksdoeleinden en de vorige eigenaren en natuurlijk een plattegrond waar het stuk land gelegen is.

Hier zie je als voorbeeld de lijst van de vorige eigenaren plus in de derde kolom de eventuele geldschieter/pandhouder van het stuk grond. Let daar goed op. Mocht het stuk grond verpand zijn aan de bank of een instelling/persoon dan dient de eigenaar een “Release” aan te tonen dat hij het stuk land kan verkopen. Vooralsnog kunnen enkel Indonesische staatsburgers eigenaar zijn van een stuk grond of Indonesische geregistreerde bedrijven/instellingen.

Het aankoopproces

Je ziet een interessant stuk land te koop staan via een advertentie op FB. Je legt contact met degene die de advertentie heeft geplaatst. Meestal is dit een tussenpersoon.

Wissel de essentiële informatie uit:

- grond nog beschikbaar

- vraagprijs

- exacte locatie

- reden verkoop

- omvang van het stuk grond

- mogelijkheid om de grond te bekijken

- kopie eigendomsbewijs mocht je nog steeds interesse hebben

Alle antwoorden zijn positief en de vraagprijs valt ook binnen je budget.

Tijd voor het maken van de deal:

- afdingen van de vraagprijs (werkt altijd, zeker als ze geld nodig hebben)

- wie betaald wat :

• belasting (kopen en verkoper)
• notaris kosten (tenaamstelling etc) (Zorg dat jij de notaris regelt en  eigenaar dat ok vindt)
• commissie voor de agent (indien van toepassing)

- evt aanbetaling van het verkoopbedrag

Als onderhandeling over de prijs en de condities heeft plaatsgevonden, is het gebruikelijk dat er een aanbetaling wordt gedaan, meestal een x% van het verkoopbedrag. Aangezien ikzelf graag de controle houdt over het aankoopproces, vroegen wij meestal na betaling van de aanbetaling (zorg dat een kwitantie maakt) het originele eigendomsbewijs. Dit geeft je een stukje zekerheid dat je het land daadwerkelijk hebt aangekocht. Men kan dan niet het stuk land aan een ander aanbieden. Dit gaven wij dan aan onze notaris voor de verdere afwikkeling.

De deal wordt mondeling vastgelegd. Er worden geen contracten / overeenkomsten getekend zoals in Nederland. Hier geldt deal = deal. Voor jezelf wel een notie met de aankoop deals natuurlijk. Het proces bij de notaris duurt het langst. Dit duurt maanden tot een jaar. Aangezien je de notaris regelt, betaal je ook de overdrachtsbelasting en verreken je eventueel later met de verkopende partij.

Als je eindelijk het eigendomscertificaat van de notaris hebt ontvangen, betalen we het resterende aankoopbedrag aan de verkopende partij. Want de notaris kan tijdens het proces allerlei dingen tegenkomen die de overdracht ingewikkeld maken.

Als eigenaar van een stuk grond ben je jaarlijks een soort WOZ-belasting verschuldigd. Maar die is heel laag.

Verhuur van grond

Helaas is dit niet zo lucratief als in Nederland, waar de grond schaars is. In Indonesië is dit enkel van toepassing in grootstedelijke gebieden (Bali, Jakarta, Surabaya, etc).

Huuropbrengst: Rp. 200 – 500 per m2 per jaar.

Wij verhuren een perceel van 1405m2 voor slechts 3 miljoen IDR per jaar aan een particulier (boer)

Lucratief verhuurt een groot stuk grond aan een bedrijf: IDR 2.000 – 3.000 per m2 jaar

Wij verhuren een perceel van 7.860 m2 voor 17 miljoen IDR per jaar aan de plaatselijke suikerfabriek

© Copyright 2023 – C. van Bloppoel